Kat Malikleri Kurulu Kararları Neden Bu Kadar Sık İptal Ediliyor?
Apartman ve site yaşamında en sık duyulan cümlelerden biri şudur:
“Çoğunluk karar verdi, yapacak bir şey yok.”
Bu ifade, ilk bakışta makul ve güçlü görünse de kat mülkiyeti hukukunun temel mantığıyla bağdaşmaz. Zira Kat Mülkiyeti Kanunu, çoğunluğun her koşulda haklı olduğu ya da sınırsız bir iradeye sahip bulunduğu bir sistem kurmamıştır. Aksine kanun koyucu, çoğunluk iradesini sıkı şekil, usul ve sayı şartlarına bağlayarak, azınlıkta kalan kat maliklerinin mülkiyet hakkını ve yaşam düzenini korumayı amaçlamıştır.
Kat malikleri kurulu, anagayrimenkulün yönetiminde en yetkili organdır. Ancak bu yetki, sınırsız bir karar alma serbestisi anlamına gelmez. Kurulun toplantıya çağrılmasından gündemin belirlenmesine, toplantı yeter sayısından karar yeter sayısına kadar pek çok husus, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda emredici hükümlerle düzenlenmiştir. Bu düzenlemelerin ihlali hâlinde, alınan kararlar çoğunlukla kabul edilmiş olsa dahi hukuken geçerli sayılmaz.
Gündem Dışı Kararlar: En Sık Yapılan Hukuki Hata
Uygulamada en sık karşılaşılan hukuka aykırılıklardan biri, toplantı gündeminde yer almayan konuların toplantı sırasında gündeme getirilerek karara bağlanmasıdır. Çoğu zaman “madem herkes burada, konuşup karar verelim” yaklaşımıyla hareket edilir. Oysa Kat Mülkiyeti Kanunu açık bir hükümle, gündem dışı konularda karar alınamayacağını düzenlemiştir.
Bu kuralın amacı son derece açıktır: Kat maliklerinin toplantıya hazırlanma, bilgi edinme ve iradelerini serbestçe oluşturma hakkını korumak. Gündemde yer almayan bir konuda karar alınması, toplantıya katılamayan maliklerin haklarını doğrudan zedeler. Bu nedenle gündem dışı alınan kararlar, çoğunlukla iptal davasına konu olmakta ve yargı mercilerince geçersiz sayılmaktadır.
Her Karar Basit Çoğunlukla Alınmaz
Apartman ve site yönetimlerinde sıkça rastlanan bir diğer yanılgı ise her kararın basit çoğunlukla alınabileceği düşüncesidir. Oysa kanun, kat malikleri kurulunda alınacak kararları önem derecelerine göre sınıflandırmıştır.
Günlük yönetim işleri ile ortak alanlarda esaslı değişiklikler aynı hukuki rejime tabi değildir. Ortak yerlerde tadilat yapılması, yeni tesis eklenmesi, kullanım biçiminin değiştirilmesi ya da yüksek maliyetli harcamalara girilmesi gibi kararlar için kanun, nitelikli çoğunluklar aramaktadır. Bu çoğunluklar sağlanmadan alınan kararlar, şeklen doğru görünse bile hukuken sakattır.
Örneğin bir asansörün kullanım sisteminin değiştirilmesi, ortak alanın farklı bir amaca tahsis edilmesi ya da binanın yapısal özelliklerini etkileyen müdahaleler, çoğu zaman salt çoğunlukla alınabilecek kararlar değildir. Ancak uygulamada bu ayrım göz ardı edilmekte, sonrasında ise kaçınılmaz olarak hukuki ihtilaflar doğmaktadır.
İptal Davaları ve Süre Sorunu
Kat malikleri kurulunda alınan kararların hukuka uygunluğu kadar, bu kararlara karşı başvurulabilecek yollar da büyük önem taşır. Kat Mülkiyeti Kanunu, hukuka aykırı kurul kararlarına karşı iptal davası açılmasına imkân tanımıştır. Ancak bu davalar, hak düşürücü süreler ile sınırlandırılmıştır.
Bu süreler içinde dava açılmadığı takdirde, açıkça hukuka aykırı bir karar dahi kesinleşebilir. Uygulamada sıkça görülen durumlardan biri, kat maliklerinin karardan aylar sonra hukuki danışmanlık alması ve sürenin kaçırılmış olmasıdır. Bu nedenle, kurul kararlarına karşı sessiz kalmanın çoğu zaman “kabul” anlamına geldiği unutulmamalıdır.
Çoğunluk Her Zaman Haklı Değildir
Apartman ve site yaşamında yaşanan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü, kanunun öngördüğü toplantı ve karar usullerine uyulmamasından kaynaklanmaktadır. Çoğunluğun her zaman haklı olduğu düşüncesi, kat mülkiyeti hukukunda geçerli değildir. Hukuka uygunluk, yalnızca sayı üstünlüğüyle değil; kanuna, usule ve hakkaniyete uygunlukla sağlanır.
Kat malikleri kurulunda alınan her kararın arkasında çoğunluk bulunabilir; ancak hukuka aykırı bir karar, ne kadar çok kişi tarafından alınmış olursa olsun geçerlilik kazanmaz. Bu noktada hem yöneticilere hem de kat maliklerine düşen görev, “çoğunluk ne derse o olur” anlayışı yerine, kanunun çizdiği sınırlar içinde ortak yaşam kültürü geliştirmektir.
Yorumlar
Kalan Karakter: